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Où loger avant d’emménager | Recherche d’un logement | La location | L’achat | Services généraux | Services spécifiques

Où loger avant d’emménager

A votre arrivée, pendant que vous cherchez une habitation qui vous convienne véritablement, vous pouvez :
- Louer à court terme un appartement ou une maison meublée.
- Résider dans un Appart'Hôtel (location de suites avec petite cuisine, à la semaine, au mois - consulter les pages jaunes et les petites annonces).

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Recherche d’un logement

A savoir
Les agences immobilières sont toutes reliées par ordinateur à un seul fichier (MLS : multiple listings service) qui centralise toutes les informations sur la disponibilité, les conditions d'achat, les détails concernant les propriétés à vendre ou à louer. Tous les agents immobiliers ont donc accès à cette même source d’information. Si le service de votre agent est de qualité, il n’est donc pas nécessaire de travailler avec plusieurs agents.
La commission de l’agence immobilière est toujours payée par le vendeur de la propriété ou le propriétaire en cas de location.

  • Un bon agent doit connaître parfaitement le marché de l’immobilier. Il doit être à l’écoute de vos priorités, connaître la légalité en matière de location et de vente aux États-Unis car beaucoup de points diffèrent d’avec la France.
  • Un agent parlant la langue française facilitera grandement la communication entre les différentes parties.

Le marché de Floride du Sud subit une correction depuis 2007. Un bon agent vous expliquera la complexité de ce marché et vous guidera afin de réaliser des investissements favorables. Il vous expliquera les contrats en « short sale », c’est-à-dire quand le propriétaire doit plus à la banque que le prix du marché et les « foreclosures » ou « bank-owned », propriétés qui appartiennent à une banque.

Sites Internet
Voici quelques sites internet qui pourront vous aider, mais qui ne remplacent pas les conseils d’un agent immobilier :

Location ou achat de maison ou appartement
http://www.realtor.com/ (le plus à jour, contient tous les listings du MLS)
http://www.trulia.com/
http://www.zillow.com/ (permet d’estimer le prix d’une maison, mais pas toujours à jour!)
http://www.miamicondoinvestments.com/
http://www.condo.com/

Les différents types de logements

  • Le condominium : équivalent de la copropriété d'appartements en France.
  • La coopérative : Société Civile Immobilière dont les actionnaires locataires sont conjointement et solidairement responsables. Bien que ce genre de propriété soit moins chère à l'achat, elle est moins prisée à la revente car très difficile à financer.
  • Le townhouse : maison jumelle dans un complexe immobilier comprenant en général: piscine, entrée gardée (compromis entre l'appartement et la maison individuelle).
  • La maison individuelle

Les quartiers résidentiels sont les suivants : Miami Beach, Coral Gables, Coconut Grove, Key Biscayne, Kendall, South Miami, Pinecrest, Aventura…

Critères de choix
Voici quelques critères à lister qui vous aideront à choisir au mieux votre lieu d’habitation :

  • Ville, lieux, quartiers possibles, voisinage, etc.
  • Types de propriété (condominium, townhouse ou maison individuelle).
  • Nombre de chambres, de salles de bains, en bordure de canal ou de l'océan, etc.
  • Particularités: piscine, cheminée, cuisine ouverte, jardin, garage pour une ou deux voitures par exemple.
  • Proximité d'écoles, de centres commerciaux (l’appartenance à une bonne « school zone » est très importante pour la revente).

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La location

Un bon agent essaiera toujours de faire baisser le montant du loyer, en tenant compte du fait que plus le quartier est bon, plus le prix demandé est proche du coût du marché, et plus la marge de négociation est réduite. Cela dépend aussi, ne l’oubliez pas, du bon vouloir du propriétaire…

Il est de coutume de verser 3 mois d'avance au propriétaire représentant le 1er mois, le dernier mois, et 1 mois de garantie. Les propriétaires voudront vérifier votre « credit history ». C’est un système de scoring qui détermine si vous êtes des « bons payeurs ». Si vous n’avez jamais vécu aux USA, vous n’avez pas de précédent de consommation et donc pas de « credit history » Le propriétaire demandera alors à votre employeur de se porter garant ou de recevoir copie de vos trois derniers mois de relevé de compte bancaire afin de vérifier que vous avez les fonds pour payer le loyer.

Les contrats de location sont en général d’un an, renouvelable. Il est parfois possible d’inclure dans le contrat le prix de la location pour les prochaines années.
Le contrat de location inclut souvent les frais de service d’entretien de la piscine et du jardin. Le propriétaire assure la maison mais vous êtes responsable d’assurer le contenu de vos biens dans la maison (Renter’s insurance).

Les assurances se répartissent de la façon suivante :
- Assurance des murs : à la charge du propriétaire.
- Assurance « cyclone » : à la charge du propriétaire.
- Assurance des biens personnels : à la charge du locataire.
- Responsabilité civile (liability) : à la charge du locataire. Elle est fortement conseillée car, ne l’oubliez pas, tout peut être prétexte à un procès.

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L’achat

C’est une formule intéressante si vous désirez rester aux USA plusieurs années. Un agent immobilier vous aidera à trouver une propriété de qualité, à négocier le prix d’achat et présentera le contrat d’acquisition de la propriété.

Votre agent immobilier doit vous renseigner au sujet des frais de propriété : taxe foncière, assurances (homeowner insurance, wind and peut-être flood insurance) et frais de copropriété si vous achetez un condominium ou une maison dans une Communauté. Il doit également vous renseigner sur la fiscalité à la revente. Les conseils d’un avocat sont toujours utiles en supplément.

  • PRENDRE UN CREDIT pour un achat immobilier (mortgage)

    Le crédit qui finance l’achat d’un bien immobilier (hypothèque) aux US Il porte le nom de “mortgage”. (Un “loan” s’utilise pour un crédit de voiture ou autre). Même si vous êtes installés aux Etats-Unis depuis peu et que vous ne bénéficiez pas de “credit history”, n’hésitez pas à acheter un bien immobilier et à vous lancer dans une recherche de mortgage. Frappez à plusieurs portes, faites des comparaisons, car les taux d’intérêt peuvent varier de manière sensible d’une banque à une autre. Mais ne faites pas de nombreuses demandes a différentes banques sur plus d’un mois, car sinon votre credit score baissera. Vous pouvez obtenir un crédit d’une banque (pourquoi ne pas commencer par la vôtre ?) ou d’une “mortgage company”.

    La première démarche est d’obtenir un “loan pre-approval letter ” de l’institution financière auprès de laquelle vous faites la démarche. Ce pre-approval vous confirmera le fait que vous pouvez obtenir un crédit, et tout aussi important, de quel montant sera celui-ci. Cette « loan pre-approval letter » est aussi importante quand vous présenterez un contrat d’achat.

    Durée des prêts et variabilité des taux
    La durée des prêts est très variable. Les prêts sur 30 ans sont très courants, ils s’appellent des “jumbos” au-delà d’un certain montant ($417 400 en 2011).
    Le crédit que vous contractez peut être à taux fixe sur toute sa durée, ou bien fixe sur seulement un certain nombre d’années (1,2,3,4 ou 5 ans) puis variable sur le reste de sa durée. Le taux d’intérêt sera alors avantageux. C’est une bonne solution si vous envisagez de rembourser votre prêt ou de vendre votre bien à court terme. Attention aux surprises !
    Les intérêts des crédits immobiliers présentent un avantage fiscal important : vous pouvez les déduire de vos impôts.

    Le « mortgage-broker »
    Si vous craignez de vous perdre dans ces démarches, il est recommandé de faire appel aux services d’un “mortgage broker’: il s’agit d’un professionnel spécialisé dans la recherche de crédits; il fera une recherche du prêt le mieux adapté à votre cas, à un taux le plus intéressant possible auprès de plusieurs institutions financières. Il jouera aussi le rôle de conseiller en vous expliquant toutes les possibilités qui s’offrent à vous. Bien-sûr vous devrez rémunérer ses services, mais le plus souvent le jeu en vaut la chandelle !
    ATTENTION ! Il y a des charlatans. Evitez de faire appel au premier venu ! Demandez à des connaissances ou à votre agent immobilier de vous en recommander un ou plusieurs.

    Le « downpayment »
    Il s’agit de ce que l’on appelle en France “l’apport personnel”, c’est-à-dire la somme d’argent que vous avez à disposition pour contribuer à l’achat de votre bien, et qui sert aussi de garantie au prêteur. Si cet apport est faible, vous devrez payer une prime d’assurance (“mortgage insurance”) afin de protéger les intérêts du prêteur. Vous pourrez vous débarrasser de cette assurance lorsque la valeur de votre bien aura augmenté, soit du fait de la hausse du marché avec le temps, soit après avoir réalisé des travaux d’amélioration qui haussera la valeur du bien. Une réévaluation de votre bien aura alors lieu (effectuée par un professionnel), qui déterminera sa nouvelle valeur et donc, par voie de conséquence, si l’assurance peut être supprimée.

    Les évaluations ou « appraisals »
    Avant de prendre sa décision, la banque susceptible de vous accorder votre prêt demandera que vous fassiez faire une évaluation (“appraisal”) du bien que vous désirez acheter. Cela lui permet de déterminer si le prix demandé est raisonnable. Celle-ci est réalisée par un professionnel.

  • ASSURER VOTRE BIEN
    (“Homeowner’s insurance”, wind insurance and Flood insurance)

    Votre prêteur demandera aussi à ce que vous ayez souscrit une assurance qui couvre votre bien, afin de préserver vos intérêts et les siens. Si vous ne le faites pas, il vous imposera une assurance qui ne sera pas forcément au meilleur rapport qualité/prix. Un bon agent vous aidera dans ce domaine qui, bien que n'étant pas relatif à l'achat, fait partie d'un service après-vente inclus les prestations d’un professionnel payé uniquement à la commission.

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Services généraux

L’eau
Elle est gérée par Miami Dade Water and Sewer Department (MDWSD).
L’eau est potable, mais souvent avec un fort goût de chlore. Elle est fluorée.
Pour tous renseignements : 305.665.7488
ou : www.miamidade.gov/wasd/

Le gaz
Il est distribué par Nui Citygaz Company of Florida.
Le gaz est surtout utilisé pour les chauffe-eau.
Pour tous renseignements : 1.888 352 5325.
ou www.floridacitygas.com

L’électricité
Elle est distribuée par Florida Power & Light (FPL).
Le courant aux USA est en 110 volts (220 volts en France). Vous pouvez tout de même utiliser vos appareils électriques aux Etats-Unis en passant par un transformateur pour des usages peu fréquents (les installations électriques américaines ne respectent pas toujours les mêmes normes de sécurité qu’en France).
Pour tous renseignements : www.fpl.com, 305 442 8770 ou 1 800 226 3545 (dans la rubrique Contact us, vous trouverez le N° de téléphone de l’agence dont vous dépendez).

Le téléphone fixe
L’opérateur pour les téléphones fixes le plus courant à Miami semble être AT&T (anciennement Bellsouth), qui propose, entre autres, un abonnement « appels locaux illimités ». Il faut savoir qu’ily a d’autres opérateurs.
Il existe des « bundle » offrant des offres groupées téléphone, internet et télévision.
Pour les appels internationaux, le plus avantageux est un système de cartes prépayées que l’on trouve en vente dans des distributeurs automatiques ainsi que dans certains magasins. Vous pouvez également utiliser Skype, via votre connexion Internet.
NB : Les numéros commençant par 1.800 sont des numéros gratuits.
Si vous souhaitez appeler hors de la zone de Miami n’oubliez pas de faire le 1 avant votre numéro.

L’internet
Aux USA, vous pouvez presque tout acheter en ligne. Attention tout de même à ne donner votre numéro de carte bancaire que sur des pages sécurisées) et à vous faire livrer à domicile.
C’est également utile pour communiquer avec la France, et primordial pour localiser le magasin le plus proche (« store locator ») de chez vous, par exemple.
Plusieurs opérateurs téléphoniques proposent des forfaits Unlimited DSL (ADSL), qui permettent une connexion illimitée.
Vous pouvez également souscrire un abonnement via le câble. C’est encore plus rapide.

La télévision
Il existe peu de chaînes de télévision non payantes.
Le câble (Comcast, par exemple) et le satellite vous proposent une multitude de chaînes payantes.

Ramassage des ordures
Il est effectué deux fois par semaine pour les « non recyclables », une fois par semaine pour les « recyclables », et une fois par semaine pour les ordures « vertes », c’est-à-dire tout ce qui vient du jardin.
Pour connaître les jours de ramassage et déterminer ce qui est recyclable ou non, vous devez contacter la mairie de votre quartier.

Évacuation des eaux usées
La plupart des maisons sont équipées de fosses sceptiques.

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Services spécifiques

L’entretien du jardin 
La loi vous oblige à entretenir votre jardin, c’est la raison pour laquelle la plupart des gens ont recours aux services de jardiniers.
Si vous êtes locataire, vous pouvez négocier avec votre propriétaire afin d’inclure ce service dans le prix du loyer, ce qui vous permet de ne pas vous en soucier.
Généralement, les jardiniers passent 1 fois par semaine ou tous les 15 jours, suivant vos accords.

L’entretien de la piscine
Si vous êtes locataire, ce service peut également être inclus dans le prix de votre loyer.
Il est nécessaire de faire entretenir sa piscine 1 fois par semaine car sinon, avec la chaleur, l’eau « tourne » très vite et devient verte.
SECURITE : En ce qui concerne les protections de piscine, la plus efficace reste la barrière (pool fence).

Le « pest control » (destruction des insectes)
Il est recommandé car les moustiques sont voraces et les blattes impressionnantes. D’ailleurs, le comté de Dade a mis en place une hotline qui permet de se plaindre des moustiques. Ne riez pas, plus il y a de plaintes, plus la ville envoie des camions pour démoustiquer, et même parfois des avions : 305.592.1186.
Sachez qu’à la saison des pluies, il y a dans certaines maisons des « millipedes » inoffensifs (sorte de mille pattes à carapace noire et jaune), mais malheureusement, il n’y a rien à faire.
Les entreprises de « pest control » peuvent vous proposer des contrats à l’année.
INFOS PRATIQUES : Dès que vous achetez du riz, des pâtes ou autres légumes secs, mettez les dans des boîtes hermétiques(les boîtes en cartons ou sachets plastiques ne sont pas à l’épreuve des charançons), sans jamais les mélanger car parfois ces « adorables » petites bêtes se trouvent déjà dans le produit que vous venez d’acheter.
Pensez à tenir toute la nourriture dans des boîtes hermétiques afin de ne pas attirer fourmis, blattes !

Ménage et repassage à domicile
Il n’est pas très facile de trouver une bonne femme de ménage. Cela se fait généralement par le bouche-à-oreille. Pensez toujours à demander à l’avance si elle accepte de repasser et de nettoyer les vitres ; ce n’est pas toujours le cas. Il faudra aussi leur demander une copie de leurs papiers. Le prix à l’heure avoisine actuellement les 11 dollars.

Le pressing à domicile
Un service bien utile dont les américains raffolent. Ici, il est courant de donner ses chemises à laver au pressing (les prix sont bien inférieurs à ceux pratiqués en France). Le pressing à domicile est un peu plus cher que si vous déposez votre linge dans un pressing traditionnel mais la commodité supplémentaire peut justifier la différence de prix.

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